在房价日益高涨居高不下的如今，房子除了日常居住的需要，也有不少人会用房子来进行投资甚至是炒房。那么如果遇到了一房二卖的情况银行的抵押权又要怎么处理呢?下面请大家跟随办理银行工资流水公司的小编通过一个案例来看一看吧。

案例

2013年2月，李某与胡某签订《存量房买卖合同》，以30万元价格购入胡某的一套一居二手房。同年3月，李某取得房屋产权证，并向银行办理20万元房屋抵押贷款。因胡某未交房，李某将其诉于人民法院，要求胡某腾房，并付违约金10万元。区人民法院受理后查明：2002年3月，胡某已将诉争房屋卖与吴某，并签订了《房屋权益转让协议》，约定总价3.7万元，吴某已按约定支付全部价款后，于当月搬入该房屋居住至今。由于当时房产证未办下来而无法过户，2003年，胡某与吴某又签订《补充协议》，明确胡某在办下房产证后应当及时协助办理过户手续。2012年，胡某取得房产证后，认为当初售价过低，未将该房屋过户给吴某，而将其卖给李某并办理了登记手续。在诉讼中，现住户吴某和抵押银行也向人民法院主张权利。区法院经审理认为，吴某与胡某签订的房屋买卖合同合法有效，应予执行，李某与胡某签订的协议不能对抗上述协议。据此，法院判决解除李某与胡某签订的《存量房买卖合同》，对银行要求确定房屋抵押权的诉求不予支持。一审宣判后，李某和银行均不服，向市中级人民法院提起上诉。

疑惑

1.被执行人的***住房能否作为执行标的?

2.被执行人的居住权如何保障?

解答

本案的核心是“一房二卖”中如何确定房屋权利归属问题。买卖、赠与、继承等民事法律关系合法有效是当事人取得不动产权利的必要条件。

对于买卖这一民事法律关系，一般通过依法订立合同来实现。1999年10月1日起施行的《民法典》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则;依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

本案中，胡某分别与吴某、李某签订的《房屋买卖协议书》均系当事人真实表示意思，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。但是，胡某违背诚实信用原则、一房二卖，造成了本案纠纷。在两份协议中，买方都按约定履行了相应义务，***份协议的买方吴某按照合同约定支付了对价，并实际居住诉争房屋12年，且在此期间一直要求胡某办理过户手续;第二份协议的买方李某支付了价款，并办理了过户登记手续。

究竟哪份协议有效?实践中，由于各种情况错综复杂，不能简单地根据登记或交付等合同履行行为来判定合同效力。本案中，人民法院根据两份合同订立及履行的相关因素进行了综合判断，李某在购买诉争房屋时吴某已在此居住，诉讼中李某没有证明在购买诉争房屋时，到实地查验过诉争房屋或与实际居住人核实产权归属，这样的行为有悖常理和一般的交易惯例，而吴某则履行了合同的全部义务，没有任何过错。

因此，市中级人民法院经审理后认为，吴某要求继续履行《房屋买卖协议书》的诉讼请求符合法律规定，因李某与胡某签订的房屋买卖合同不能履行，应予解除;李某基于《存量房买卖合同》解除的损失，可另行向胡某主张;对于银行要求确认诉争房屋抵押权的请求，因其设立抵押权时，未对诉争房屋进行实地查验，核实相关情况，亦不予支持;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，随后，判决驳回上诉，维持原判。

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