来源|一点成都 作者|文玉伯
最近，一些大城市房价又蠢蠢欲动，楼市再度成为焦点。
刚刚闭幕的两会， 政府工作报告中“房住不炒”再一次被强调，同时报告明确提出要“解决好大城市住房突出问题”。
在楼市调控没有松动的大背景下，决定楼市基础的买房资金成为政策面最新调控的方向。
房贷、 房贷利率、经营贷、消费贷……这些词成为最近楼市的关键词，也与众多购房者买房息息相关。
收紧的房贷
因为感觉每个月肩负的月供压力太大，一点君一位朋友最近去某银行提前偿还了60万房贷。让自己的房贷 杠杆从100万降到了40万，每个月6000多的月供降到了不到3000。
在银行办理贷款场所看到的场景，让他感觉很惊讶。
一年多前，他在这里办房贷时，感觉到人潮汹涌。现在去还房贷时，同样的地方只有寥寥几个人。前后对比形成了强烈的反差。
这样的局面，很多买卖 房产的人最近都感觉到了。
今年1月，银行房贷发放两道红线新政出台后，市场上无论个人按揭贷款还是房企贷款全面受限。
特别是一些 二手房买卖，卖房者三五个月能拿到贷款，就算是速度快的了。一些银行甚至明确表示，要半年左右才能把贷款放出来。
这意味着算上前期的一些手续，以前买卖二手房两三个月的交易周期，现在可能延长到七八个月。
房贷发放受限应该是全国性的问题。针对银行房贷发放两道红线不只是针对成都一个城市。
但成都 房贷利率目前处于全国各大城市最高水平，就让人非常吃惊。
成都作为中国西部大城市，虽然在西部处于领先，但不论是城市经济总量，还是居民人均收入，与北上广深等东部沿海经济发达城市还是存在一定的差距。
比如成都2020年GDP约1.77万亿，相比北上广深年GDP3.8万亿、3.6万亿、2.7万亿和2.5万亿的量级还存在不小的差距。
从人均实际可支配收入看，北上广深等一线城市年收入都超过了6万，而成都2019年人均可支配收入只是达到3.94万元，少了三分之一。
不论是经济总量，还是个人实际收入，都看不出成都房贷利率可以领先全国的理由。
而且成都房价同样也不是排在全国前列，整体房价水平甚至连全国前十都进不去。与北上广深每平动辄十万八万的房价相比，连一半都达不到。
虽然经济基本面、房价水平不支持成都房贷利率全国领先。但从最近相关统计数据看，成都房贷利率的确高得与自身地位不匹配。
超高的利率
比如，贝壳研究院最近发布的今年2月份全国52城主流首套房贷利率平均为5.32%，二套利率为5.6%。
但成都首套房贷利率高达6.13%，二套房房贷利率达到6.27%，是全国唯一一个首套房贷利率超过6%的大城市。排名第二的惠州也只是刚达到6%。
而上海首套房贷利率低至4.65%，北京也只有5.2%。
昨天，一位业内人士从银行内部得到最新的房贷利率表，上面显示成都多家银行首套房贷利率上浮比例达到了25%-27%。
其中，最高的一家国有大行首套房上浮27%，执行的利率达到6.223%。
最近两年，买房，特别是一些刚需买房，贷款动辄上百万，期限三十年。如果房贷利率高一个百分点，或者低一个百分点，几十年下来，多付的支出和少付的支出会以十万计。
虽然 央行去年开始在商业银行推行LPR（浮动利率），让银行在房贷利率上具有更大的市场空间。
但LPR利率推出10个月以来，1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%，这一利率已连续10个月没有浮动。
从这一点上看，成都房贷利率高居全国榜首也没有充足的理由。
银行在LPR（浮动利率）机制下，可以自主确定购房者房贷利率是多少。但也要考虑利率和当地经济发展状况和居民收入水平。
的确，在确定房贷利率多少时，面对银行这样庞大的机构，购房者作为个体是缺乏与之议价的能力。特别是一些必须要购买住房的刚需，在目前房贷普遍收紧的当下能够顺利申请到贷款估计就觉得幸运了。
但是，银行作为某种程度上具有公共服务职能的金融机构，在制定涉及众多购房者切身利益的房贷利率时，不能凭自己的强势地位，就可以不考虑实际情况，片面的追求自身的利益最大化。
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